“以房养老”试点4年将向全国推广，截至6月底不足百户承保
2018年08月10日17时07分26秒(浏览次数1568)
以房养老
【文/观察者网 尹哲】试点已有4年，且在2016年扩大过试点范围，然而，承保至今不足百户的“以房养老”，现在还要将试点范围进一步扩大到...
8日，据《每日经济新闻》报道，银保监会已经向保险公司下发相关文件，意在补充中国传统养老方式的金融创新型产品——老年人住房反向抵押养老保险（下称：“以房养老保险”），将从目前的试点扩大到全国范围开展。
值得注意的是，据新华社报道，截至今年6月底，尽管有多家保险公司获得了试点资格，但只有一家保险公司开展了业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续。
媒体报道认为，作为一种舶来品，“以房养老保险”最大的阻力来自于老年人的传统观念和消费习惯；另外，该保险设计复杂、风险机制不完善、微利经营等因素，也让保险公司的积极性无法被调动；最后，相关法律制度缺失更是放大了双方的担忧。
图源：视觉中国
“以房养老”是啥
观察者网在前述保险公司推出的“房来宝老年人住房反向抵押养老保险”中看到，该产品是将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。
通俗地说，拥有房屋完全、合法产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，领取除正常收入外的“养老金”。
该产品条款介绍称，在这种结构下，“拥有房屋完全、合法产权的老年人继续拥有房屋占有、使用、收益和经保险公司同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故”。
去年9月12日，家住内马路的吴老伯成为苏州首位尝鲜“以房养老”的老人。其房屋估价60万元，除原先收入外，每月能额外领到3000余元。
老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权。处分所得，将优先用于偿付养老保险的相关费用。
然后，如果“还有剩余，剩余金额由保险公司返还给继承人；若对剩余金额有特别约定，按特别约定处理”。
不过，“继承人可在被保险人身故后，保险公司处分抵押房屋前，通过偿还投保人应承担的养老保险相关费用并支付赔偿金，赎回保险公司对抵押房屋的权益”。
观察者网注意到，该产品的投保年龄在60周岁至85周岁之间。
连保险公司都不积极
不难想象，“以房养老”存在的很多问题中，首当其冲的就是道德伦理。
“在中国‘养儿防老’的传统观念影响下，一些人难以接受‘以房养老’。”7月4日，南开大学金融学院教授朱铭对新华社表示：“很多老人也难以接受自己辛苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。”
中国老龄科学研究中心副主任党俊武此前对《每日经济新闻》提到，在中国的家庭伦理中，孩子对父母的财产有着天然的继承权。在很多人看来，把房产质押出去就等于变卖父辈的财产，很容易引起家庭矛盾和纠纷。
况且，一些有“以房养老”意向的老人，也会因为房产所有权不完整或者子女反对等原因，没有完成承保手续。
譬如，新华社在报道中的例子显示，虽然上海的王老先生非常想参加“以房养老”，但妻子过世后，房子的部分产权归儿子所有，变成了不完全产权，儿子不同意老人将房子抵押给保险公司，由此陷入僵局。
其次，老人们在保险条款含义、房屋价值评估、投保后但中途能否顺利退保等方面均存在诸多顾虑。
前述“以房养老保险”产品条款截图
“以房养老的保险条款很多人都是看不懂的，尤其是一些老人，他们根本就搞不清楚几十年之后房子的归属是什么状况。”一位保险从业者说道。
他认为，“以房养老保险”的条款过于复杂，很多对该项目没有了解的人基本是看不懂的，就这方面来说，把保险条款说得更通俗十分必要。
至于房屋价值评估，前述“房来宝”产品项目负责人说，保险公司会与投保人共同选择和委托一家具备国家一级资质的房地产评估机构进行房屋评估并出具评估报告。
他还补充道，一般保险产品犹豫期15天，而该产品犹豫期为30天。客户可随时退保赎回房屋，终止保险合同，只需要承担一定的手续费等。
今年1月，东北首单
“以房养老保险”在大连签出。65岁的投保人张黎明说：“每个月可以增加6500元的养老钱。”来源：中国保险报
投保人的困难梳理得差不多了，那保险公司是否有难处呢？
正如前文所述，尽管试点已过4年，但截至今年上半年，只有一家保险公司开展该业务。这也印证了，保险公司对“以房养老”并不感冒。
究其原因，一位保险公司高管坦言：“‘以房养老’保险属于保本微利型业务，需要不断向老人支付养老金，在老人过世后才能处置房产，对现金流有很高要求，因此保险公司积极性不高。”
最后，“以房养老”保险涉及房地产、金融、财税等领域，除传统保险业务需要应对的长寿风险和利率风险外，还增加了房地产市场波动风险、房产处置风险、法律风险等。
一位业内人士特地强调：“当前相关法律法规尚不健全，业务流程管理和风险管控难度较大，税收方面也缺少政策扶持。”
较长时间内小众，但市场规模巨大
尽管首批试点成效不甚理想，但《上海证券报》认为，不能因此否定“以房养老保险”的创新和实践。
文章指出，3个因素会支撑“以房养老保险”市场的兴起：
分析人士则指出，在较长时间内，“以房养老保险”都会是一个小众产品，适用对象一般为拥有独立房产的失独老人、空巢老人等。
但考虑到我国面临着严峻的“4-2-1”家庭结构，房产价值的固化和养老照护需求困境之间存在矛盾，尽管产品小众，但其潜在的需求不容小觑。
《中国养老金融发展报告（2017）》截图
去年9月发布的《中国养老金融发展报告（2017）》统计，截至2016年年底，我国城镇老年人数量约为1.02亿人，住房拥有率为75.7%，住房拥有面积约为33.66亿平方米。
而根据统计局的数据，2015年，我国住宅商品房均价为6473元/平方米。
基于此，我国城镇老年人自有住房价值接近22万亿元，即使1%的老年群体有意愿参与“以房养老”，市场规模也能达到2200亿元。
如何激发这一市场需求呢？
业内人士建议，首先，应该完善法律法规，为创新提供良好的法律环境，同时给予一定的政策支持。
其次，保险公司应完善养老产业链布局，探索长期护理保险与“以房养老保险”有效融合、发展康复医疗等，为老年人提供更全面、多层次的养老服务。
不容忽视的是，在这次向全国推广的过程中，可以考虑逐步扩大抵押房产的范围，将其他类型的不动产，如商业类的房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包的土地使用权等列入抵押范围，以便解决更多老年人的收入问题。
对此，银保监会有关部门负责人说，将认真总结试点经验，加强与相关部委的沟通协调，推动完善配套政策，探索业务经营规律，逐步建立规范有序的住房反向抵押养老保险市场，鼓励更多保险公司参与，扩大和优化保险产品供给，让更多老年人受益。
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